空き家の状況

2020.01.12

２０２０年１月１２日付の日本経済新聞に「空き家、全国主要都市で深刻」という記事が出ていました。

その記事によりますと、市区町村別にみて全国で一番空家数の多いのは東京都世田谷区で４９，０７０戸。一番空家率の高いのは北海道夕張市で４０％だそうです。

数字で記すのは簡単ですが、改めて見るとものすごい数字です。一つの市区町村に５万戸近い空き家があったり、半分近くが空き家だったりするわけです。この数と率は年々増えているわけですが、今後も増えていくことでしょう。なぜならば日本の人口は減っているのに新しいマンションや家は建てられ続けているの訳で、普通の算数で考えても住宅は余っていくことになります。

空き家には固定資産税等の維持コストがかかります。私が見たことのある事例で、誰も住んでいないお屋敷に毎年約300万円の固定資産税を支払っているケースがありました。これは相続の際の遺産分割協議がまとまらずに所有者未定で相続人の共有状態になっていましたので、相続人たちが分担して支払っていました。なお空き家を抱えるきっかけとして「相続」が５２％を占めるそうです。（総務省「住宅・土地地形調査」２０１８年１０月）

上記コストのことなどを考えると、誰も使用しない家は相続後にできるだけ早く処分したほうがいいでしょう。（物件によっては貸すという選択肢もあり）

国は空き家対策の一つとして相続後の空き家処分に一定の税制優遇措置を設けています。これはNマガジン「空き家の売却」の項に掲載していますのでご参照ください。

この優遇措置は大まかに分けて、譲渡所得の３０００万円特別控除と取得費加算特例の２つがあり、この2つの特例を併用することはできません。

３０００万円の特別控除は一定の要件を満たした売却であれば適用できます。（２０２３年１２月末までに売却したもの）

その要件は、

①１９８１年５月３１日以前に建った家で、マンションなどの区分所有物件ではない

②解体するか耐震リフォームして相続発生から３年後の年末までに売却する

③譲渡価格が１億円以下

その他細かい規定があり要確認。

この特例を使えて売却額が３０００万円以内であれば税金がかからないということになります。

この特例は譲渡価格が１億円を超えると使えません。その場合には「取得費加算特例」が選択肢になってきます。

ころ「取得費加算特例」は相続税額の一部を譲渡取得計算の際の取得費に加えることができる制度です。ということは相続税の支払いがあるケースでしか使えませんが、譲渡価格が1億円を超える物件が含まれる相続では相続税課税対象のケースが多いでしょう。

上記特例も期間がある制度ですので、早めに行動していく必要があります。

相続後に空き家となってしまう要因として、相続人間での分割がスムーズに行われていないということも挙げられます。

空き家リスクを減らすために、相続が発生してしまう前に遺言等の相続対策をすることも重要です。これは家を所有している親が頭のしっかりしているうちに行うことが必要です。

そして残された相続人達は、空き家には固定資産税コストなどのリスクをしっかりと頭に入れてスムーズな遺産分割をしていくこともキーポイントとなります。

エヌ・コンコード・コンサルティング株式会社はその相続対策実行のお手伝いをしてまいります。